Сегодня: суббота, 10 декабря 2016 г., 23:22
 
Реклама
29 октября 2013, 15:41 | Комментарии (0)

Как вести себя с застройщиками и не попасть в категорию «обманутых дольщиков»?

На вопрос отвечает:

Марина Курганская

Несомненное преимущество покупки квартиры в строящемся доме – это существенная денежная экономия. Однако приобретение новостройки – весьма рискованное. Гарантий на то, что дом будет достроен и застройщик не обанкротится, вам никто не даст, а процесс отсуживания недвижимости – достаточно сложное и затяжное. Поэтому к выбору застройщика нужно отнестись максимально ответственно. От надежности застройщика зависит, будете ли вы обладателем квартиры или нет.

Прежде всего, до подписания договора требуйте для ознакомления от застройщика оригиналы следующих документов:

  • Разрешение на строительство.
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды на него.
  • Постановление администрации города или района о предоставлении земельного участка для строительства.
  • Инвестиционный контракт или иной документ.

При заключении агентского договора или договора поручения — доверенность (нотариально заверенный оригинал с печатями обеих сторон).

Эти документы застройщик обязан вам предоставить, не зависимо от того, на каком этапе строительства вы хотите приобрести объект недвижимости. И чтобы он не говорил, требуйте эти документы, причем именно оригиналы. Если застройщик не может вам их предоставить, есть повод задуматься о его надежности и законности его деятельности.

Договор, который должен был быть заключен в таком случае – это договор участия в долевом строительстве. Данный договор является письменным и подлежит обязательной регистрации. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок регистрации ДДУ установлен Законом №122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» от 21.07.1997 г.

К этому моменту текст договора должен быть выверен с учетом всех возможных условий, которые застройщик может предложить конкретному участнику, и в дальнейшем обычно не меняется. Если же условия договора являются, по мнению участника, незаконными или обременительными, то понадобится помощь юриста для проведения правовой экспертизы этого договора, чтобы решить – подписывать такой договор или нет.

Регистрация первого договора осуществляется в течение месяца после подачи всех документов, все последующие договоры регистрируются в пятидневный срок. Оригинал договора с отметкой (штампом) о регистрации возвращается участнику, еще по одному экземпляру остается у застройщика и в регистрационном органе.

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Если же вы решили все делать без чьей-либо помощи, обратите внимание на некоторые особенности сделок по покупке квартиры в строящемся доме:

  1. Если застройщик предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи и при этом обязательным условием является 100% оплата стоимости квартиры до сдачи дома или до заключения Основного договора, стоит задуматься. Помните, что Предварительный договор нигде не фиксируется! В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, вам придется судиться, чтобы вернуть свои деньги.
  2. Если вам предлагают заключить Вексельный договор, когда деньги перечисляются не напрямую, а через покупку векселя, знайте, что такой схемой добросовестные застройщики не пользуются, потому что эта схема предполагает уход от налогов и от дальнейших претензий дольщиков.
  3. Если вам предлагают заключить Договор уступки права требования, когда кто-то уже заключивший договор с застройщиком о покупке квартиры, продает вам право приобрести эту недвижимость, задумайтесь, почему вам предлагают приобрести права на эту сделку. Возможно, уже сильно просрочен по договору срок передачи квартиры, и бывший покупатель, боясь, что так и не станет обладателем квартиры, за ваш счет пытается вернуть себе хотя бы деньги. Поэтому в подобных случаях лучше самостоятельно выехать на место стройки и посмотреть, что построено на сегодняшний день и когда, согласно договору, застройщик должен сдать весь дом.

К самым неприятным моментам относится возможность неоднократной уступки права требования, то есть данный объект недвижимости будет иметь несколько собственников.

Решается такая ситуация в судебном порядке, как правило, помещение остается за лицом, с которым первым заключен договор уступки, а остальные «пострадавшие» приобретают право требовать у уступившего лица возмещения убытков. Застраховаться на сто процентов от мошенничества нельзя, однако можно минимизировать риски, тщательно проверив документы.

Риск двойных продаж, когда одну и ту же квартиру продают по два и более раза, существует только в случае заключения инвестиционного договора (не регистрируемого в ФРС). При нерегистрируемой сделке гораздо надёжнее заключать договор напрямую с застройщиком, чем уступку с совершенно незнакомым человеком, которого, в случае чего, гораздо сложнее привлечь к ответственности, чем застройщика. Если кто-то из дольщиков желает уступить свою квартиру, ему предлагают просто расторгнуть один договор долевого участия и одновременно заключить точно такой же с новым дольщиком. Таким образом, отсекается возможность двойных уступок дольщиками. При этом, особых проблем с уступкой прав на рынке недвижимости нет, поскольку в основном с застройщиком заключаются договора долевого участия, регистрируемые в ФРС, что практически исключает риск продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Что касается налогообложения, то особенности по уплате налогов по долевому участию есть для юридических лиц и ИП, в зависимости от системы налогообложения. Физическое лицо, приобретшее квартиру или иное помещение, имеет стандартный налоговый вычет при определении налога на доходы физических лиц, либо возможность уменьшить налогооблагаемую базу по этому доходу на расходы, затраченные на приобретение жилья при его последующей продаже. Таким образом, для физических лиц особенных отличий не предусмотрено. 

Вернуться в раздел



Реклама




Комментарии


загрузка...









загрузка...




загрузка...