Сегодня: пятница, 31 марта 2017 года
Курс валют: USD -0,64 56,37 EUR -0,93 60,59
Пробки: 0
Погода: -6 °C Ясно Ветер: 5 м/с Влажность: 71%
Ипотека: как не ошибиться и просчитать все нюансы
Ипотека, зачастую единственная возможность для «ячейки общества» иметь свой собственный угол, может существенно изменить жизнь семьи на ближайшие 5-20 лет. Потому, разумнее всего, выбирая такой вариант решения жилищной проблемы, просчитать все на несколько лет вперед и учесть все нюансы. Иначе долгожданная квартира может остаться недосягаемой мечтой или превратится в тяжкое бремя. Конечно, точной инструкции нет, ее и не может быть, но все же можно предпринять для этого некоторые шаги
26 декабря 2012, 09:30 | Татьяна Смирнова

Шаг первый: выбираем банк  
Прежде чем заключать ипотечный договор с тем или иным банком, необходимо ознакомиться с его ипотечной программой. Проведите краткий анализ условий банков и выберите ряд заработавших себе имя организаций, которые заручились хорошими отзывами клиентов. В целом, крупнейшие финансовые учреждения имеют примерно одинаковые условия и запросы к заемщику. У всех есть брошюры, интернет-сайты, которые подробно рассказывают об условиях ипотеки – соберите максимум информации, у кого какие условия, проценты, возможности погашения и отсрочки.  

Разузнайте, вдруг вы попадаете под специальную государственную программу, например «Молодая семья» или «Материнский капитал». Чтобы не упустить свой шанс получить причитающуюся вам субсидию, узнайте в органе местного самоуправления, какие программы действуют в настоящий момент. 

Собрав всю необходимую информацию и документы, вы можете готовиться к «кастингу» у кредитного эксперта, который решит, будет у вас квартира в ипотеке или нет. Тут главная проблема состоит в том, что работающий с вами менеджер обычно просматривает ваши документы, так сказать, «поверхностно». Он может вас уверить, что все в порядке, а вот другой персонаж – аналитик кредитного отдела, будет требовать все новые и новые бумажки, чтобы лишний раз перестраховаться. Поэтому будьте заранее готовы предоставлять банку самые невообразимые, на ваш взгляд, документы. 

Еще один совет от «бывалых» заемщиков, забудьте про «интеллектуальную мягкость». Названивайте в банк, напоминайте о себе, спрашивайте, как обстоят ваши дела. Если вы сомневаетесь, что сами не в состоянии «наседать» на банковского работника, позовите на помощь специалиста. 

Когда вы получите одобрение банка, начните искать конкретную квартиру. Когда квартира найдена, представьте документы на неё в банк и выходите на ипотечную сделку. 

 Шаг второй: процентная ставка

Бумажная волокита позади. Вашу кандидатуру одобрили, квартиру вы нашли и теперь вам предстоит заключить с банком кредитный договор. Здесь вам следует проявить внимательность. Процентная ставка - самый главный фактор, на который обычно обращают внимание заемщики при выборе ипотечной программы.   

Как правило, банки предлагают ипотечную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому типу кредита, но в среднем на сегодняшний день она не выше 14% годовых в рублях (12% годовых в валюте). При этом у каждого банка свой калькулятор расчета платежа. Поэтому при абсолютно одинаковых условиях, сумма ежемесячных выплат может отличаться. В ежемесячный платеж, помимо собственно кредитных средств и процентной ставки могут входить комиссии, сборы и даже страховка. Каждый банк взимает комиссии согласно индивидуальному перечню и установленным тарифам.  

Ипотечные ставки бывают двух видов: широко распространенные фиксированные ипотечные ставки, которые не изменяются в течение всего срока ипотечного кредитования, и переменные «плавающие процентные ставки». Обычно переменная ставка на начало выплат несколько ниже, чем фиксированная. Но есть риск, что она поднимется в будущем, поэтому брать долгосрочный кредит под «плавающую» процентную ставку очень рискованно. 

Еще один нюанс – пункт в договоре об условиях изменения процентной ставки. По закону банк не имеет право в одностороннем порядке увеличивать размер процентов по кредиту или изменять порядок их определения. Закон также четко указывает, что банк должен указать в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого физическому лицу и расчет его погашения. Но в реальности ставки могут быть выражены частично в твердой величине, а частично привязаны к какой-либо переменной, например, к курсу валют, ставке рефинансирования ЦБ РФ, к расчетным индексам и т.д. Это приведет к тому, что ставка по кредиту будет повышаться или понижаться автоматически вне зависимости от сторон кредитного договора. 

Помните, за вами остается право «перевести» свою ипотеку в другой банк, где процентная ставка ниже. Но воспользоваться этим правом вы можете только в том случае, если условия в стране или на рынке кредитования сильно поменяются. Эта процедура называется - рефинансирование ипотеки.  

 Шаг третий: валюта кредита 
Все финансисты без исключения советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете зарплату. То есть, вам выдают зарплату «зелеными», значит, кредит надо брать тоже в долларах. Это делается для того, чтобы не стать заложником экономических скачков. Если на тот момент, когда вы оформляли кредит, доллар стоил, допустим, 30 рублей, то в том случае, если он вырастет в цене, вы переплатите немалую сумму. Надеяться в ближайшем будущем на крах доллара и стараться его перехитрить не стоит. 

 Шаг четвёртый: страхование  

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь, трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.  

Обычно при ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%. Однако многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. Это значит, что если наступит страховой случай, страховая компания погасит ваш ипотечный кредит в банке, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Как раз этот пункт, где указаны страховые случаи, вам и следует изучить повнимательнее. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю не было известно. 

Страховым случаем по страхованию жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. Первый страховой взнос оплачивается при заключении кредитного договора и ежегодно. 

Большинство банков уже имеют список страховых компаний. При этом вас очень настойчиво попросят обратиться в страховую именно из этого списка, но не факт, что условия страхования этих компаний будут приемлемы для вас. 

 Шаг пятый: условия досрочного погашения

В статью 809 Гражданского кодекса РФ Федерального закона РФ № 284-ФЗ от 19.10.2011 были внесены поправки, которые отменили любые ограничения прав заемщика на досрочное погашение, в том числе, моратории, штрафы и комиссии при осуществлении досрочного погашения. Это значит, что вы после погашения кредита сможете выплатить его досрочно, то есть меньше потратите на проценты, и размер переплаты окажется меньше. Хоть закон и принят, не все банки ему следуют. Поэтому проследите, чтобы в договоре был четко обговорен этот пункт.  

 Шаг шестой: оценка жилья 
Определение стоимости квартиры – обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Больше всего в оценке заинтересованы банки, которые хотят убедиться, что смогут продать квартиру на ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита. Несмотря на то, что оценка больше нужна банку, платить за нее будете вы. Стоимость работ оценщика обычно стоит 3-5 тысяч рублей, но в зависимости от сложности объекта цена может возрасти.  

 Шаг седьмой: комиссии банка 
Комиссий у банков много. Они могут начислить комиссии за выдачу кредита, за рассмотрение заявки, за обслуживание счета заемщика и т.п. Некоторые банки отказались от комиссий, но включили эту сумму в годовые процентные ставки. А вот те банки, в которых комиссии остались, попросят вас заплатить от 800 до 2000 рублей. Выплачиваются комиссии во всех банках по - разному. Некоторые берут комиссии ежемесячно – либо с фиксированной общей суммой, либо на остающуюся на момент выплаты кредитную задолженность, либо даже от всей суммы ссуд разом. Желательно в тот момент, когда вам будут рассчитывать условия кредита, спросить у менеджера, в какую ставку все эти платежи уже заложены, и выбрать ее.  

 Шаг восьмой: «приятные» мелочи 

Практика показывает, что самая важная информация в договоре написана мелким шрифтом. С нее и начните. Там могут быть прописаны такие нюансы, с которыми вы в корне не согласитесь. После мелкого шрифта сядьте и прочтите договор полностью. Несколько раз. Не стесняйтесь, спрашивайте, если формулировка предложений вас смущает, и вы чего-то не понимаете. Отвечать на ваши вопросы – работа банковского консультанта. И только после того, как вы убедились, что в договоре все прописано именно так, как вам нужно, можете ставить свою подпись.


 

 

Перейти в раздел

Письмо в редакцию
comments powered by HyperComments
Общество
Активисты «Ирӗклӗх» предложили главе Минобра России проводить ВПР на чувашском языке

По мнению общественников, школьники должны сами выбирать, на каком языке им писать всероссийские проверочные работы

ТЕМА ДНЯ

В городе задержали пятерых участников митинга и оштрафовали двоих из них за неповиновение полиции

Женщины имеют с мужчинами равные права, но обязанностей у них побольше

Ни один магазин не получил специальную наклейку от Александра Молочко