Для успешного развития бизнеса обязательно требуется дополнительная площадь. Некоторые предприниматели предпочитают арендовать помещения (о том, как правильно зарегистрировать договор аренды в Росреестре можно в этой статье), но многие решаются приобрести собственный офис. Покупка коммерческой недвижимости представляет собой важный шаг, последствия которого следует оценивать в долгосрочной перспективе.

Как выбрать подходящее помещение

К коммерческой недвижимости относят любые нежилые объекты, в которых можно разместить бизнес: отель, ресторан, офис или магазин. Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости имеют много нюансов, успешно разобраться с которыми часто могут только специалисты.

Подбирать объект стоит исходя из целей, для которых он будет использоваться. Если помещение приобретается для ведения собственного бизнеса, можно руководствоваться лишь личными предпочтениями. Но если покупка осуществляется с целью последующей сдачи в аренду, придется подумать о потребностях рынка.

В качестве коммерческой недвижимости можно приобрести не только отдельно стоящее сооружение, но и часть здания или квартиру на нижнем этаже, которую несложно переоборудовать в офис. Прежде, чем заключать сделку, стоит обязательно проверить репутацию продавца, убедившись в отсутствии законных препятствий, которые в будущем могут стать причиной длительных судебных разбирательств.

Юридические нюансы покупки коммерческой недвижимости

После заключения предварительных договоренностей о приобретении недвижимости наступает самый ответственный этап тщательной проверки документации. Следует обратить внимание на несколько важных моментов:

• Коммерческое помещение не должно пребывать в залоге у третьих лиц, например, в качестве гарантии возврата кредита.

• Земля, на которой построено здание, не должна находиться в аренде. В противном случае по окончанию срока аренды владелец земли (муниципалитет) имеет полное право снести здание, независимо от того, кому оно принадлежит.

• Все заранее заключенные договора по объекту недвижимости должны быть расторгнуты.

Заключение договора купли-продажи коммерческого объекта

Договор купли-продажи недвижимости содержит некоторые данные:

• Полное описание объекта недвижимости;

• Стоимость недвижимости (цена может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в любой валюте);

• Сроки и порядки осуществления расчетов;

• Перечень документов, позволяющих подтвердить право собственности на недвижимость со стороны продавца.

Прежде, чем купить коммерческую недвижимость, необходимо точно убедиться в том, что не производилась несанкционированная перепланировка или реконструкция здания. Важно, чтобы любые изменения, касающиеся конструктивных особенностей сооружения, осуществлялись только на законных основаниях. После некоторых видов перепланировки или реконструкции помещение невозможно законно сдать в аренду. Чтобы заключить договор аренды, покупателю придется оформить перепланировку за свой счет и составить акт приема-передачи, о нем подробнее здесь.

При покупке отдельно стоящего объекта недвижимости обязательно обращают внимание на наличие прав продавца на земельный участок, на котором находится реализуемый объект. После приобретения объекта недвижимости права переходят к покупателю в том же объеме, в каком или обладал продавец. Если земля, на которой построен объект недвижимости, взята в аренду, здание невозможно будет использовать в качестве залога по кредиту, а по окончанию срока аренды земли владелец земельного участка может потребовать повышенную арендную плату или пожелать снести здание.

Как провести сделку по покупке

Перед подписанием договора купли-продажи нежилого помещения следует составить предварительный договор, который будет выступать своеобразной гарантией соблюдения оговоренных между сторонами условий. На данной стадии проверяются полномочия продавца или его представителя, покупатель убеждается в юридической чистоте сделки – в законности всех предыдущих сделок, заключенных по поводу приобретаемого помещения, в отсутствии споров по поводу объекта коммерческой недвижимости между предыдущими владельцами.

Особенно тщательно проверяется наличие обременений – аренды или залога. Передача права собственности не влияет на заключенный прежде договор аренды и не может стать причиной для его разрыва, поэтому с предыдущим владельцем обязательно оговаривается порядок получения арендных платежей и передачи гарантийного депозита. Имущество, которое является объектом залога, может быть продано только с позволения залогодержателя.

Договор купли-продажи нежилого помещения подписывают обе стороны. Право собственности на коммерческий объект возникает только после обязательной государственной регистрации в территориальном подразделении Росреестра.

По материалам юридического портала DomiPravo.ru